Numerica Travel Report: Dežela jutranjega miru in vrtoglavih najemnin

Seul, Južna Koreja

V sredini prejšnjega stoletja je bila Južna Koreja, romantično imenovana tudi dežela jutranjega miru, ena od najrevnejših držav sveta. Revnejša je bila od večine držav v južni Ameriki ter Afriki, po razvitosti jo je prekašala tudi Severna Koreja.

Ta se je zaradi boljše industrializiranosti ter izdatne podpore ostalih komunističnih držav po koncu korejske vojne leta 1953 relativno hitro postavila na noge, medtem ko sta njeno južno sosedo pestili politična nestabilnost ter visoka inflacija.

Leta 1961 se je s pomočjo vojaškega udara na oblast zavihtel diktatorski general Park Cheung-hee in z uvedbo petletnih centralno-planskih gospodarskih načrtov pričel z industrializacijo države. V naslednjih petdesetih letih se je Koreja s pomočjo izvozno naravnanih konglomeratov oziroma “čebolov”, kot so Samsung, LG, Hyundai in drugi, iz ene najrevnejših razvila v eno najbolj gospodarsko uspešnih držav sveta.



Nagel gospodarski razvoj Koreje je po reki Han, ki teče skozi Seul, imenovan tudi “čudež ob reki Han”


Z naglo industrializacijo Koreje pa sta se pojavili tudi dve težavi:

1) Potreba po dodatnih stanovanjskih kapacitetah v večjih mestih, kamor so se množično priseljevali ljudje s podeželja. Danes, na primer, v širšem območju prestolnice Seul živi približno polovica 50-milijonske južnokorejske populacije.
2) Potreba po kapitalu za financiranje gospodarskega razvoja. Mali podjetniki so bili zaradi nefunkcionalnega bančnega sistema pogosto nezmožni pridobiti sredstva za širitev svojega posla.

Prav ti podjetniki pa so bili v veliko primerih tudi lastniki nepremičnin in rešitev za svoje težave pri pridobivanju finančnih virov so našli v konceptu, imenovanem čonse, katerega korenine segajo več stoletij nazaj v korejsko preteklost.

Čonse je način najema, pri katerem najemnik namesto najemnine lastniku stanovanja za obdobje najema (navadno dve leti) plača kavcijo v višini od 50 do 100 % vrednosti stanovanja. Lastnik dobljeno kavcijo nato naloži naprej ter mesečno najemnino pokriva iz naslova naložbe.

Poleg najemniškega sistema pa čonse igra tudi vlogo neformalne posojilne sheme, kjer najemnik igra vlogo posojilodajalca, lastnik stanovanja pa kot garancijo za dobljeno brezobrestno posojilo zastavi svoje stanovanje.

Kot posebno robusten se je tak sistem izkazal v času azijske krize leta 1997, saj je Korejcem ponujal privlačno alternativo krhkim in prezadolženim bankam. Po nekaterih ocenah naj bi v tem obdobju približno dve tretjini najemov stanovanj slonelo na sistemu čonse.

Za uspešno delovanje takega sistema pa sta potrebna dva pogoja - visoke obrestne mere ter rast cen nepremičnin. Medtem ko sta bila oba pogoja celotno obdobje naglega gospodarskega razvoja Koreje izpolnjena, pa se je situacija v zadnjem desetletju obrnila.

Podobno kot drugod po svetu so tudi v Koreji tako obrestne mere kot tudi cene nepremičnin od začetka svetovne finančne krize leta 2008 upadle. V iskanju možnosti za višje donose so lastniki stanovanj začeli višati zahtevane čonse depozite. Tako je v lanskem letu povprečna čonse kavcija za stanovanje v Seulu znašala približno 200.000 evrov, in da bi lahko plačali višje kavcije, so si mnogi najemniki denar začeli izposojati na bankah.



Zadolženost korejskih gospodinjstev je v zadnjih letih dosegla rekordne ravni (Vir: OECD)

To je še dodatno pripomoglo k rasti dolga korejskih gospodinjstev do rekordnih ravni. Rast dolga v zadnjem desetletju je krepko presegla gospodarsko rast v istem obdobju, kar najbrž ni presenetljivo ob dejstvu, da ima povprečni Korejec v lasti 4 kreditne kartice. V globalnem okolju nizkih obrestnih mer bi lahko nenaden dvig le-teh za Korejo pomenil začetek dolžniške krize, podobne tisti ob koncu prejšnjega stoletja.

Da bi pomagali pri znižanju dolga Koreje, so takrat Korejci v duhu patriotizma državi darovali svoje zlato. Z nekoliko simbolike se zdi, da jim dobrih petnajst let kasneje vlada vrača uslugo, saj je razdolževanje gospodinjstev postavila kot prednostno nalogo gospodarske politike.

Miha Zupan

Članki / novice

Video: Posnetek webinarja o IPO-ju Alibaba, škotskem referendumu in drugih zanimivosti

Komentar o vplivu škotskega referenduma in potencialne odcepitve Škotske na finančne trge. Dodatno boste izvedeli tudi več podrobnosti o prvotni ponudbi delnic Alibabe javnosti (IPO) in sako se lahko izpostavite do uspeha IPO-ja brez da bi kupili delnice Alibabe.

Več

Asset tv Intervju: Alex Ross, Premier Pan European Property Share Fund

Asset tv intervju z Alexom Rossom, upravljavcem sklada Premier Pan European Property Share Fund

Več

Video: Dogajanje na borzah in pregled izbranih kazalcev

Kateri trgi so v preteklih mesecih naraščali in kateri padali? Kaj se je dogajalo z zahtevanimi donosi na obveznice različnih držav? Kaj je z valutami? Kaj kažejo izbrani kazalci glede prihodnjega dogajanja na borzah? Odgovore na vsa ta vprašanja dobite v video posnetku, ki ga je pripravil Luka Gubo, analitik družbe Numerica Partners.

Več

Vzajemci intervju: Igor Erker: »Visoke donose iščemo na majhnih in nelikvidnih trgih«

Mejni trgi (Frontier markets) so v zadnjem času zelo priljubljeni med vlagatelji, saj predstavljajo najbolj verjetnega naslednika skupine BRIC. Zato smo se odločili za intervju z upravljavcem vzajemnega sklada Numerica Emerging Frontiers, Igorjem Erkerjem, ki sredstva vlagateljev investira na mejne trge in je letos (do 10. septembra) zrasel že za več kot 17 odstotkov.

Več

Naložba v nepremičninski sektor z najvišjimi ocenami Morningstar in Citywire

Brez dvoma najboljši sklad za slovenske vlagatelje, ki vlaga na področje nepremičnin. Visoki pretekli donosi, eden izmed najboljših svetovnih upravljavcev nepremičninskih skladov ter najvišje ocene Morningstar in Citywire so zagotovilo izredne naložbene priložnosti.

Več